我談一下中國(guó)的土地制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問(wèn)題，因?yàn)檫@些年對(duì)此作了一些研究。我覺(jué)得，理解中國(guó)當(dāng)前面臨的土地和房地產(chǎn)問(wèn)題，需要對(duì)我們中國(guó)當(dāng)前的發(fā)展模式有一個(gè)整體的理解，在此基礎(chǔ)上再來(lái)考慮，在這個(gè)發(fā)展模式下，中央政府和地方政府各自面臨什么約束條件，而如何通過(guò)改革改變這些約束條件以改變地方政府扭曲性土地財(cái)政的行為。我對(duì)中國(guó)當(dāng)前發(fā)展模式的理解，實(shí)際上是一個(gè)以包括壓低制造業(yè)用地價(jià)格，放松勞動(dòng)管制和環(huán)境管制等手段來(lái)招商引資的“競(jìng)次性”發(fā)展模式。在中國(guó)地方政府沒(méi)有辦法制定稅率，也相對(duì)缺乏正式稅收來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的情況下，地方政府就利用土地制度、勞動(dòng)保護(hù)、環(huán)保制度的空子，通過(guò)壓低土地價(jià)格、放松勞動(dòng)與環(huán)境管制，把投入要素價(jià)格降下來(lái)去招商引資。招商引資之所以在中國(guó)大規(guī)模的出現(xiàn)，跟90年代中后期兩個(gè)維度發(fā)生的變化有關(guān)系，第一個(gè)是中央政府通過(guò)分稅制改革拿走了財(cái)政的很大一塊，尤其是增值稅的3/4，但財(cái)政責(zé)任卻沒(méi)有變化，地方政府因此面臨很大的財(cái)政壓力。第二個(gè)變化，是地方的國(guó)有企業(yè)基本上改制，或私有化了。地方政府為了爭(zhēng)取稅基，就開(kāi)始采取各種各樣的條件進(jìn)行招商引資來(lái)擴(kuò)大稅基。地方政府招商引資，在工業(yè)用地上，土地都是協(xié)議低價(jià)出讓，甚至是虧本出讓。工業(yè)用地低價(jià)出讓獲得的好處不僅僅是拿增值稅的25%，而且還包括制造業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)推動(dòng)所帶來(lái)的溢出效應(yīng)，一個(gè)地方制造業(yè)發(fā)展起來(lái)了，包括商業(yè)、住宅建設(shè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)才能發(fā)展，這不僅可以帶來(lái)完全歸地方所有的營(yíng)業(yè)稅，還可以帶來(lái)商業(yè)、住宅業(yè)用地招拍掛獲得的高額出讓金。地方政府征地是要花錢的，但是制造業(yè)土地出讓的價(jià)格就非常低了。大部分地方政府在工業(yè)用地的方面招商引資直接來(lái)看是虧本的，但還是要不惜血本，就是因?yàn)椴贿@樣做，連25% 的增值稅都沒(méi)有，而如果一旦招商引資成功，還可能帶來(lái)制造業(yè)推動(dòng)服務(wù)業(yè)引致的商住用地出讓金的提高和營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)。正是在這種情況下，工業(yè)用地價(jià)格過(guò)低，浪費(fèi)嚴(yán)重，實(shí)際上中國(guó)每年城市化新增用地的60%以上，是用于工業(yè)用地，而只有20-30%是用于居住用地，這和很多國(guó)家用地結(jié)構(gòu)非常不一樣，因?yàn)槠渌麌?guó)家80%以上都是居民生活用地，這是一個(gè)非常扭曲的用地結(jié)構(gòu)。這就是和我剛才所提到地區(qū)之間“競(jìng)次性招商引資”的發(fā)展模式是緊密相關(guān)的。需要指出，雖然地方政府工業(yè)用地虧本，但商住用地招拍掛是地方政府賺錢的、土地財(cái)政賺錢的主要在商業(yè)住宅用地，因?yàn)橹圃鞓I(yè)生產(chǎn)的是可貿(mào)易品，可以在任何地方生產(chǎn)并到他地銷售，所以制造業(yè)流動(dòng)性很強(qiáng)，服務(wù)業(yè)和商業(yè)住宅業(yè)所提供的服務(wù)和住宅必須在本地提供，企業(yè)要想賺本地的錢，必須在本地用地，而制造業(yè)是可以在別的地方用地，而把產(chǎn)品賣到這里來(lái)。這樣的話，在對(duì)服務(wù)業(yè)部門用地上，地方政府就處在壟斷地位，可以通過(guò)少供，招拍掛來(lái)高價(jià)出讓土地。

上述討論實(shí)際上就說(shuō)明了目前中國(guó)發(fā)展模式的邏輯，如果制造業(yè)主要生產(chǎn)要素被低估，就一定會(huì)形成大規(guī)模搞開(kāi)發(fā)區(qū)，產(chǎn)能過(guò)剩，最后結(jié)果就是必須在國(guó)外市場(chǎng)傾銷我們的產(chǎn)品，那么人民幣不敢升值，因?yàn)椴粩嘤泄I(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)能率被累積起來(lái)，升值意味著這些產(chǎn)能無(wú)法得到有效利用。而不升值就必然形成貿(mào)易順差，然后熱錢賭人民幣最后扛不住，就一定會(huì)進(jìn)來(lái)。貿(mào)易順差和熱錢結(jié)果是外幣換成人民幣，大量人民幣到哪里去呢？就一定會(huì)去追逐被每個(gè)地方政府壟斷、少供的商住用地和房地產(chǎn)上。地方政府商住用地壟斷招拍掛的供地模式本身就構(gòu)成了一種激勵(lì)，要獲得最大化商住用地出讓金，地方政府肯定要少供，不能多供，多供的話賣不了太高的價(jià)格，總收益會(huì)下來(lái)。于是錢沖到房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以就形成了房地產(chǎn)泡沫?？傊@樣一個(gè)整體邏輯鏈條使得我們現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，用地結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)泡沫，這是一個(gè)整體的模式。

顯然，上述這種模式目前已經(jīng)多少走到了盡頭，不可能再主要靠出口和投資保持那么高速度的增長(zhǎng)了。這種模式必須調(diào)整，但由于沒(méi)有切實(shí)的改革措施，包括土地-財(cái)政體制改革的措施，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況正好相反。這幾年沿海地區(qū)的欠發(fā)達(dá)城市和中部乃至西部地區(qū)一些城市，還是在沿用沿海地區(qū)大規(guī)模搞開(kāi)發(fā)區(qū)的模式，地方政府通過(guò)地方融資平臺(tái)，用土地和一些其他資產(chǎn)抵押借錢大搞開(kāi)發(fā)區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但這些錢我估計(jì)好多未來(lái)收不回來(lái)，很容易形成壞賬，導(dǎo)致金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因?yàn)槲覀儾辉傧癖臼兰o(jì)前10年那樣有一個(gè)超強(qiáng)的（本身也是不可持續(xù)的）國(guó)際市場(chǎng)，容納中國(guó)過(guò)剩的制造業(yè)產(chǎn)能。但很多地區(qū)實(shí)際還是在大規(guī)模借錢搞建設(shè)、招商引資，未來(lái)可能造成很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

我認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)，在兩個(gè)主要的方向上必須取得突破。要改變當(dāng)前這種不可持續(xù)的發(fā)展模式，一是央企占主導(dǎo)的壟斷行業(yè)要解除管制，放開(kāi)要民營(yíng)企業(yè)進(jìn)來(lái)，二是通過(guò)漸進(jìn)的土地制度改革來(lái)逐漸消除房產(chǎn)泡沫。壟斷行業(yè)對(duì)應(yīng)的高端服務(wù)業(yè)，包括電信、金融、醫(yī)療、教育、高端制造業(yè)如石油石化等一旦有效改革和開(kāi)放，大學(xué)生就業(yè)的問(wèn)題就可以迎刃而解。當(dāng)然，壟斷行業(yè)改革要切實(shí)取得進(jìn)展，在當(dāng)前階段不是很容易做到的事情，因?yàn)閴艛嘈袠I(yè)的既得利益很強(qiáng)大。但這種改革很難進(jìn)行。一個(gè)最壞的、但也是最可能發(fā)生的情況是，中國(guó)當(dāng)前這種模式再繼續(xù)下去，不進(jìn)行有效的壟斷行業(yè)改革，過(guò)幾年后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度會(huì)顯著下滑，然后出現(xiàn)地方政府投融資平臺(tái)壞賬，房地產(chǎn)泡沫破裂，中央財(cái)政不得不給銀行壞賬買單的時(shí)候，才可能愿意放開(kāi)賣出一些壟斷性國(guó)有企業(yè)股權(quán)，放開(kāi)這些行業(yè)的管制。希望不要那時(shí)候我們才愿意進(jìn)行改革，因?yàn)槟菚r(shí)經(jīng)濟(jì)不好，這些企業(yè)的價(jià)值也就下來(lái)了，賣不出多少錢。

相對(duì)于壟斷行業(yè)改革，我認(rèn)為目前階段就開(kāi)始土地制度改革相對(duì)容易?，F(xiàn)在去做之所以阻力較小，一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，不改革土地制度，不放開(kāi)集體建設(shè)用地入市，房?jī)r(jià)就不可能真正下來(lái)?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)調(diào)控我看基本上是失敗的，即使把房?jī)r(jià)硬壓下來(lái)也基本上毀掉了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而大量建設(shè)保障性住房不僅融資和經(jīng)濟(jì)上難以做好，公平分配和建成后管理更是難以成功，很可能出現(xiàn)的局面是中央請(qǐng)客，地方買單，最后不了了之的局面。另外一個(gè)原因，是土地問(wèn)題已經(jīng)帶來(lái)大量的社會(huì)性群體事件，已經(jīng)嚴(yán)重威脅到了政府的合法性。只有加速改革，才能夠在壓縮房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，不抑制、反而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也才能夠防止現(xiàn)有土地制度尤其是征地制度帶來(lái)的大量社會(huì)矛盾。

土地制度應(yīng)該怎么改呢？我和大部分學(xué)者持一樣的觀點(diǎn)，就是土地制度改革要從征地、拆遷體制開(kāi)始，要從集體建設(shè)用地入市開(kāi)始，換句話說(shuō)，除了公益性用地以外，工業(yè)、商業(yè)、住宅業(yè)用地，都應(yīng)該由土地所有者的農(nóng)民和農(nóng)民集體跟用地者直接進(jìn)行價(jià)格談判，這是全世界都通行的規(guī)則，也是我國(guó)未來(lái)土地制度改革必須建立的準(zhǔn)則。只有這樣，工業(yè)用地才不會(huì)像現(xiàn)在這樣被地方政府以零地價(jià)、負(fù)地價(jià)出讓，只要工業(yè)用地出讓的價(jià)格是正的，是反映了土地稀缺性和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，目前這種各地繼續(xù)大建開(kāi)發(fā)區(qū)的不可持續(xù)模式就會(huì)在相當(dāng)程度上被遏制。當(dāng)然，這只是第一個(gè)方面，就是即使是制造業(yè)用地，即使符合土地利用規(guī)劃與城市規(guī)劃，用地者也要和農(nóng)民直接談價(jià)格，談成了就辦，談不成就不要辦。第二個(gè)方面道理也是一樣，商業(yè)住宅用地也是要建立這個(gè)談判機(jī)制，或者給農(nóng)民自己開(kāi)發(fā)住宅用地的權(quán)利—真正做到中央提出的集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同地、同權(quán)、同價(jià)。很顯然，目前地方政府商業(yè)住宅業(yè)用地供給過(guò)少，就必須在城市建立多個(gè)供地主體，在強(qiáng)化規(guī)劃效力的基礎(chǔ)上，只要符合規(guī)劃，農(nóng)民可以自己開(kāi)發(fā)，也可以和開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，甚至可以農(nóng)民直接出讓土地給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，政府只要制定規(guī)劃，然后對(duì)這種開(kāi)發(fā)和交易征稅就可以了。

集體建設(shè)用地入市可以考慮先從城中村的改造開(kāi)始。這樣的改造怎么進(jìn)行，我們目前正在和地方政府探索進(jìn)行一些改革?，F(xiàn)在中國(guó)各地的城中村居住了大量的流動(dòng)人口，但建設(shè)的是小產(chǎn)權(quán)房，地方政府不僅無(wú)從管理，而且也無(wú)法收稅。比如，深圳的國(guó)有土地已經(jīng)基本上用光了，但是大量城中村集體土地卻被村民開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，獲得很多的租金，租金很高當(dāng)然不愿意被拆遷。這時(shí)，就可以考慮引進(jìn)一個(gè)在臺(tái)灣地區(qū)、日本等采用過(guò)的區(qū)段征收技術(shù)。道理很簡(jiǎn)單，舉個(gè)例子可以說(shuō)明。某個(gè)城中村是100畝土地，現(xiàn)在拆遷方是政府和農(nóng)民來(lái)談，但是如果個(gè)別人漫天要價(jià)，會(huì)導(dǎo)致改造無(wú)法進(jìn)行。這里就面臨一個(gè)經(jīng)典的問(wèn)題，就是一個(gè)人不干，大家都干不了。那么，在我們的改革模式下，現(xiàn)在我們就不再去談怎么拆遷，如何給每個(gè)人補(bǔ)償了。政府可以和農(nóng)民談，我們?cè)趺磶椭銈円黄痖_(kāi)發(fā)。比如這100畝土地，跟當(dāng)?shù)剞r(nóng)民說(shuō)拿走40畝，把這些房子全拆掉，剩下60畝給你。你為什么愿意白給我40畝呢，因?yàn)槠渲?span style="font-family:calibri;">25畝我拿出去把基礎(chǔ)設(shè)施做好，另外15畝賣掉，賣掉以后政府獲得的收入可以把基礎(chǔ)設(shè)施成本覆蓋掉，相當(dāng)于這個(gè)改造開(kāi)發(fā)過(guò)程中政府不用掏錢了。而農(nóng)民之所以愿意把這40畝讓給你，是因?yàn)橥ㄟ^(guò)25畝地用于基礎(chǔ)設(shè)施的改造，以及政府適當(dāng)放寬容積率（原來(lái)你蓋3-4層，現(xiàn)在我允許你蓋成7-8層），可以讓農(nóng)民剩下的60畝地比原來(lái)100畝更值錢。我們通過(guò)這樣一個(gè)把餅做大的方法，就可以把城中村改造和集體建設(shè)用地入市這個(gè)事情做起來(lái)。只要在城市的多個(gè)地段布局這樣城中村改造，蓋公寓樓，就可以通過(guò)市場(chǎng)化方式為廣大流動(dòng)人口和城市低收入階層提供廉價(jià)、體面的住房。大量流動(dòng)人口，尤其是農(nóng)民工可以在這些改造后的城中村住下來(lái)。近年來(lái)，中國(guó)中低端勞動(dòng)力市場(chǎng)開(kāi)始吃緊，其中一個(gè)很大的原因，就是戶籍制度與土地制度導(dǎo)致農(nóng)民工不能舉家遷移，導(dǎo)致很多留守妻子無(wú)法進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)。換句話說(shuō)，現(xiàn)在勞動(dòng)力供給不足并不是因?yàn)檗r(nóng)村沒(méi)有剩余勞動(dòng)力了，還有，但出不來(lái)，同時(shí)勞動(dòng)力工資卻在迅速上漲，我把它稱之為“劉易斯拐點(diǎn)悖論”。因?yàn)檗r(nóng)村婦女到了一定的年齡，孩子不能在城市上學(xué)，她只有回家?guī)Ш⒆?，如果我們通過(guò)上述改革方式提供了農(nóng)民工家庭可以定居的住房，他夫婦兩個(gè)人到城市里來(lái)，政府在周圍建立一些公立學(xué)校，夫婦兩個(gè)人就可以過(guò)來(lái)掙兩份工資，孩子去上學(xué)，勞動(dòng)力供給不足的問(wèn)題也可以有效緩解。同時(shí)我們城中村改造，使得當(dāng)?shù)爻侵写宕迕窨梢垣@得一個(gè)比較穩(wěn)定的租金收益，土地制度改革也取得突破。

當(dāng)然，這里還有一個(gè)問(wèn)題，就是地方政府在這個(gè)過(guò)程中到底得到了什么？如果這樣做的話，地方政府土地出讓金會(huì)下降，那么地方政府肯定沒(méi)有積極性。當(dāng)然，在深圳這樣的地方，政府會(huì)有積極性做，因?yàn)樗緛?lái)土地占財(cái)政收入比例不會(huì)超過(guò)15%，政府收入早就不靠賣地了。但是很多其他地區(qū)的地方政府，如果允許集體建設(shè)用地入市，那么出讓金就下來(lái)了，那怎么辦？解決這個(gè)問(wèn)題也有辦法，既然允許農(nóng)民蓋房出租，一家農(nóng)民可以擁有多套住房，物業(yè)稅從這里開(kāi)始收，或者有些農(nóng)民不愿意自己蓋，說(shuō)把土地直接出讓給開(kāi)發(fā)商，那政府就可以收合理的土地增值稅?？傊?，這邊的集體建設(shè)用地放開(kāi)以后，稅收要跟上來(lái)，集體建設(shè)用地放開(kāi)一點(diǎn)，出讓金就會(huì)少一些，但同時(shí)稅收會(huì)慢慢上來(lái)。于是我們就可以從以出讓金為主的地方預(yù)算外財(cái)政模式，轉(zhuǎn)換到以物業(yè)稅和土地增值稅為主的模式。要建立這樣一個(gè)激勵(lì)，讓地方政府實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政和土地利用模式的轉(zhuǎn)型。

所以，上述土地制度改革是目前階段可以做、也需要馬上做的。它可以改變整個(gè)中國(guó)當(dāng)前的發(fā)展模式，在降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且通過(guò)這樣一個(gè)集體建設(shè)用地入市，就可以把經(jīng)濟(jì)中過(guò)剩的流動(dòng)性，大量炒房的資金從增加住房需求，引導(dǎo)到增加住房供給上去，這應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)可以做得下去的方案。如果土地制度改革和戶籍改革、財(cái)政體制改革可以結(jié)合起來(lái)，我們的發(fā)展模式就會(huì)有一個(gè)大的變化，可以為未來(lái)持久的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。