“近五六年間，地價(jià)追著房價(jià)漲，面粉價(jià)漲速比面包價(jià)快。地價(jià)占房價(jià)的比重從10%左右上升到30—40%之間。這樣的土地制度以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式引起了很多的矛盾。只有打破土地的特權(quán)壟斷，才能從根本上解決問題?！?/span>

“最根本的是給農(nóng)民真正的土地自主權(quán)，讓農(nóng)地可以自由地入市流轉(zhuǎn)。及時(shí)厘清土地的共有權(quán)還是私有權(quán)的問題，此外，農(nóng)民土地的征用過程中，首先照顧農(nóng)民的利益?！痹诰W(wǎng)易房產(chǎn)攜手深圳商報(bào)共同主辦的房地產(chǎn)創(chuàng)新峰會中，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會副會長石小敏接受網(wǎng)易房產(chǎn)記者的專訪并痛批中國土地制度的弊病。

石小敏說，如今土地捆綁了融資平臺、銀行等財(cái)政系統(tǒng)，房地產(chǎn)被高價(jià)土地推上了一個(gè)尷尬的高臺，地價(jià)不降房價(jià)就不能降。過去，中國城市化投資鏈條里回報(bào)的七成要靠房地產(chǎn)，包括土地財(cái)政和房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)。

這五六年間地價(jià)追著房價(jià)漲，面粉價(jià)漲得快過面包價(jià)。很多地方地價(jià)漲了十倍，房價(jià)漲了三四倍，地價(jià)占房價(jià)的比重從10%左右上升到30—40%之間。而房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要為各種融資平臺和各級政府交納大量的稅費(fèi)，還要忍受飛漲的地價(jià)，要確保地方融資平臺用于籌資的抵押物不縮水。

不管狀態(tài)也好，模式也好，本屆新政府對以往十年房地產(chǎn)調(diào)控模式要給一個(gè)切斷和告別，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和土地制度的改革也應(yīng)盡早提上日程。

而石小敏認(rèn)為，上述的改革問題多數(shù)涉及貪腐。他表示，要把反腐調(diào)整跟解決機(jī)制問題結(jié)合起來?！霸谶@個(gè)方面，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度起了積極的作用。過往的一些案例中，貪污官員下馬多數(shù)伴隨著他手上空置房源的入市銷售或者拋售，對調(diào)整供需比和房價(jià)都是積極的。”

以下為采訪實(shí)錄：

網(wǎng)易房產(chǎn)：現(xiàn)在在深圳已經(jīng)試點(diǎn)農(nóng)地入市了，但推進(jìn)的比較困難，你覺得最難的瓶頸是在什么方面呢？

石小敏：因?yàn)橥恋厥钦畨艛嗟?，所謂的農(nóng)民既是集體的，但是一轉(zhuǎn)成非農(nóng)使用就變成壟斷在政府手里。此間，增值程度非常高。比如像工業(yè)開發(fā)區(qū)，國內(nèi)比較好的工業(yè)開發(fā)區(qū)是蘇州工業(yè)園，蘇州工業(yè)園一畝土地的產(chǎn)出，能可以是農(nóng)地產(chǎn)出的1000倍，而地價(jià)跟它的產(chǎn)出是不對等的，它的價(jià)格也有可能是原來農(nóng)地價(jià)格的1000倍。如果突然被征購用作非農(nóng)使用的話，增值的部分是政府要拿在手里的，這是非常不合理的。

網(wǎng)易房產(chǎn)：您認(rèn)為如果它的產(chǎn)出這么高，政府在征這塊地的時(shí)候，應(yīng)該給農(nóng)民更高的地價(jià)？

石小敏：最起碼，增值空間應(yīng)該政府跟農(nóng)民五五分成。

網(wǎng)易房產(chǎn)：去年不少地方都出來了地王，未來這個(gè)地價(jià)還是會延續(xù)上漲嗎，還是會回歸一個(gè)比較理性的狀態(tài)？

石小敏：事實(shí)上，中國的土地拍賣土地抵押，實(shí)際上都在演戲，不是真實(shí)的市場行為。政府推高地價(jià)、推高房價(jià)的手段有很多。不改革的話，沒必要討論地價(jià)的問題。

網(wǎng)易房產(chǎn)：房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表危機(jī)里面，扮演一個(gè)怎么樣的角色？

石小敏：融資平臺的問題最大，房地產(chǎn)反而要輕，房地產(chǎn)也有泡沫，像地方的鬼城，空置房很多，都沒人住。

網(wǎng)易房產(chǎn)：對于空置房，現(xiàn)在有沒有一個(gè)明確的定義？

石小敏：你這個(gè)想空置房的定義，你不管什么定義，定義無非窄一點(diǎn)，寬一點(diǎn)，但是有大量的空置房是肯定的，目前定義的邊界不知道，是指農(nóng)民的還是城里的，還是包括小產(chǎn)權(quán)，都不確定。

網(wǎng)易房產(chǎn)：應(yīng)該怎么盤活這么大的市場？

石小敏：忌一刀切，分類處理。

網(wǎng)易房產(chǎn)：這個(gè)不動產(chǎn)登記制度出來以后，對空置房和貪腐官員有作用嗎？

石小敏：是拿自己錢買的不怕，不動產(chǎn)登記就登記，凡是別人送你的房子，跟別人權(quán)錢交易的，要私密才行，他不愿意公開化，一公開化他就危險(xiǎn)。不動產(chǎn)登記制度還是能起積極作用的。

網(wǎng)易房產(chǎn)：剛剛我們聊到土地財(cái)政問題，有什么辦法可以降地價(jià)？

石小敏：逼急了就降了。地方財(cái)政屬于政府行為，后任的官員跟前任的官員可能想法不一樣，真急了的話他便宜了賣。

網(wǎng)易房產(chǎn)：除了這個(gè)以外，還有哪個(gè)點(diǎn)可以幫助降低地價(jià)？

石小敏：實(shí)際上是真正給農(nóng)民自主權(quán)、分享，就是十七大提的農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)。說到底這是真正放開土地，真正打破土地壟斷，打破金融壟斷，全都解決了?，F(xiàn)在你不管用什么說法，私有還是歸私有，你真正給農(nóng)民作主的權(quán)利，農(nóng)民的土地能種就自己耕種，農(nóng)業(yè)還可以免稅，你要是非農(nóng)使用，那增值部分政府和農(nóng)民五五分。

網(wǎng)易房產(chǎn)：大家都在談城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化到底到了什么水平？

石小敏：如果從比較嚴(yán)厲的角度來講，它不是一個(gè)歷史進(jìn)步含義上的城鎮(zhèn)化，就是真正農(nóng)民沒有進(jìn)城。現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化是政府與富人的城鎮(zhèn)化。