3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》(下稱《決定》)，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)?！稕Q定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。但是不久前，各地針對農(nóng)村占用耕地、林地建私人會所、別墅等私搭亂建現(xiàn)象進(jìn)了集中打擊和處理，以此遏制侵害農(nóng)村土地管理規(guī)范的各種不法現(xiàn)象，嚴(yán)厲懲處了地方上一些既得利益階層驕奢枉法的作態(tài)，維護(hù)了中央和法律的權(quán)威。與此同時，在拆違行動中，有些地區(qū)采取一刀切的做法，把一些農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)旅游等農(nóng)民增收和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型項目一刀切拆除，實際破壞了鄉(xiāng)村經(jīng)濟的正常發(fā)展，不僅損害了人民群眾的合法權(quán)益，還影響了農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民收入的增長，這一結(jié)果與國家鄉(xiāng)村振興的目標(biāo)背道而馳，容易把好事辦成壞事。農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批權(quán)的下放，會不會導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地的大面積兼并?在處理這類問題時，會不會又沖擊正常的農(nóng)轉(zhuǎn)建的項目?在農(nóng)村地區(qū)先行試點房地產(chǎn)稅，或者能夠?qū)崿F(xiàn)即有效節(jié)制農(nóng)村土地濫用又防止農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展遭到破壞的雙重目標(biāo)，甚至對其他方面的改革產(chǎn)生諸多積極影響。

　　一、農(nóng)村土地政策實際面臨兩難困局

　　相關(guān)數(shù)據(jù)表明，雖然城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，使我國農(nóng)村常住人口持續(xù)縮小，但是農(nóng)村宅基地使用面積卻不降反增。農(nóng)村土地制度改革不到位，是造成這種結(jié)果的主要原因。城鎮(zhèn)化的自然結(jié)果是農(nóng)村居民的減少，農(nóng)民要進(jìn)入城鎮(zhèn)買房落戶，首先要有在城鎮(zhèn)購買房屋的消費能力。如果農(nóng)民的農(nóng)村宅基地地通過確權(quán)等措施強化物權(quán)后能夠有效盤活，那么為了能夠在城鎮(zhèn)獲得更好的教育、醫(yī)療等福利，農(nóng)民就會自發(fā)地處置農(nóng)村宅基地來置換成城鎮(zhèn)房屋。但是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的受限和對資本下鄉(xiāng)的疑慮，使得農(nóng)村宅基地不能取得完整的市場對價。進(jìn)城農(nóng)民的農(nóng)村宅基地和房屋變成食之無味，棄之可惜的雞肋，農(nóng)民棄之不用，又不愿意處置，最終造成農(nóng)村的空心化。

　　另一方面，《土地管理法》最新的修改已經(jīng)允許農(nóng)村建設(shè)用地直接入市。這次審批權(quán)的下放進(jìn)一步加速農(nóng)村土地的資產(chǎn)化。在此狀況下，如果無節(jié)制地放任資本下鄉(xiāng)，那么城市炒地、炒房的現(xiàn)象可能又在農(nóng)村再重復(fù)一遍。城市炒房造成房價的高企，進(jìn)城農(nóng)民還有農(nóng)村的退路，如果農(nóng)村土地和房產(chǎn)也被哄抬，按照當(dāng)前的社會財富分布狀況，那真有可能出現(xiàn)富者房連阡陌，貧者無立錐之地的結(jié)果。這是過去一直擔(dān)心的問題，現(xiàn)實中即便在當(dāng)前嚴(yán)格控制資本下鄉(xiāng)的情況下，也出現(xiàn)了新聞媒體曝光的秦嶺別墅、東北曹園這樣的現(xiàn)象。但另一方面，鄉(xiāng)村振興需要人才和資本向農(nóng)村回歸，即不讓資本下鄉(xiāng)，又不讓社會成功人士回歸鄉(xiāng)土，鄉(xiāng)村何以振興?中國人具有濃厚的歸鄉(xiāng)和土地情節(jié)，許多社會精英在國內(nèi)實現(xiàn)不了回歸鄉(xiāng)土的愿望，就把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到國外，與財富流失同時伴隨的是人才的流失。由是可見，即便剔除意識形態(tài)因素，當(dāng)前農(nóng)村土地政策也面臨著兩難的困局，

　　二、農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅能夠解決多方面難題

　　農(nóng)村土地政策所面臨的兩難困局，造成的直接后果是有關(guān)農(nóng)村土地管理的執(zhí)法措施往往會陷入一刀切，首尾不能相顧的局面。從基礎(chǔ)的實際情況來看，如果不是一刀切，那么很多占用農(nóng)村建設(shè)用地，乃至耕地、林地的私人會館等將難以處理;一刀切，則又殃及池魚，把一些合理但手續(xù)上并不完全合法的農(nóng)村農(nóng)業(yè)項目一并消滅，產(chǎn)生前述不良影響。從功能上看，房地產(chǎn)稅恰恰能夠解決這些問題。

　　首先，農(nóng)村房地產(chǎn)稅先行試點，能有效降低農(nóng)村空心化問題。前文已述，農(nóng)村空心化，宅基地占地面積在農(nóng)村人口下降的情況下不降反增的一個重要原因使農(nóng)村宅基地的雞肋狀態(tài)。如果宅基地能夠在滿足一定條件基礎(chǔ)上自由流轉(zhuǎn)，能夠獲得較公平的市場對價，同時持有宅基地每年都要產(chǎn)生稅收成本，那么已進(jìn)城農(nóng)民就會積極轉(zhuǎn)讓和退出農(nóng)村宅基地。未進(jìn)城農(nóng)民超標(biāo)占有宅基地的情況也能夠得到緩解，農(nóng)村空心化的現(xiàn)象就迎刃而解。

　　其次，在明確土地規(guī)劃的基礎(chǔ)上，采取累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅能夠解除對工商資本下鄉(xiāng)的后顧之憂。關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，尤其是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的改革，往往雷聲大雨點小，且一般都會限制流轉(zhuǎn)主體。主要原因就是擔(dān)心資本下鄉(xiāng)后的對農(nóng)村土地?zé)o限制擴張。事實上，土地作為稀缺資源，如果持有無成本，擴張兼并是必然的，豪宅會館也必然越建越大。先按占地面積制定累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅，下鄉(xiāng)的資本才會做必要的成本收益考量，才能有效遏制資本下鄉(xiāng)后的對農(nóng)村土地?zé)o限制渴求。累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅杜絕了工商資本下鄉(xiāng)后土地?zé)o限制擴張的危險，針對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)的限制就可以大幅度減少，能參與的主體增加，需求增加了，參與流轉(zhuǎn)的宅基地的價格就會上浮，農(nóng)民才會獲得較公平對價，進(jìn)城就有了更多的財產(chǎn)性收入，農(nóng)村空置宅基地就會更多退出并獲得更有效地利用。

　　再次，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅能夠有效增加農(nóng)村基層組織的收入。我國在本世紀(jì)初取消了農(nóng)業(yè)稅之后，鎮(zhèn)、村兩級就失去了基本收入來源，主要依靠上級撥款。這不僅加重了地方財務(wù)負(fù)擔(dān)，也使的村級社區(qū)服務(wù)公益活動等缺乏自主的財務(wù)支撐，美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的成果不能直接體現(xiàn)在鄉(xiāng)村級經(jīng)濟層面。從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入主要就是用于社區(qū)服務(wù)，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅或者能夠極大地改變鄉(xiāng)村財力不足的問題，使鄉(xiāng)村振興獲得最為重要的經(jīng)濟來源。鄉(xiāng)村振興獲得自主經(jīng)濟來源，地方債的壓力就會有所減少，至少在一定程度上能夠?qū)_農(nóng)村建設(shè)用地直接入市給地方財力帶來的壓力。

　　最后，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅，能夠使農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)家樂項目獲得穩(wěn)定的預(yù)期。拆違一刀切，帶來最大的傷害是讓農(nóng)民不再敢投資搞農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)家樂這樣的項目，其危害毋需贅述。改以農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅予以規(guī)制，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游、農(nóng)家樂項目的業(yè)主，會自動衡量成本收益，如果所獲得的盈利，能夠有效覆蓋稅收成本，那就會繼續(xù)經(jīng)營。如果只是虛設(shè)項目，則自然淘汰。其對正常生產(chǎn)秩序的保障優(yōu)勢比之一刀切拆違顯然要更加合理。

　　三、農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅具有實際的可行性

　　房地產(chǎn)稅作為一項重要的稅收改革措施，已經(jīng)在立法研究的階段。決策層面雖然已經(jīng)明確房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制必然要推出，但目前社會上仍爭議不斷。筆者曾多次撰文批駁反對房地產(chǎn)稅的一些錯誤觀點，并提出推行房地產(chǎn)稅的方式方法。從改革的角度來看，改革試點是過去幾十年改革進(jìn)程中的一個非常重要的改革方法。在重慶、上海的所謂房地產(chǎn)稅試點，實際并非真正的房地產(chǎn)稅，并沒有改革試點的功能，并不能以此來否定房地產(chǎn)稅。完整的房地產(chǎn)稅的施行，長期必然有利，但是短期內(nèi)或產(chǎn)生一定的沖擊。當(dāng)前，在中美貿(mào)易戰(zhàn)背景下，經(jīng)濟發(fā)展以穩(wěn)為主，城市房地產(chǎn)稅在可預(yù)見的短時間內(nèi)或需擱置。得益于過去幾十年來的限制，農(nóng)村并不存在房價崩盤這種壓力，在農(nóng)村地區(qū)試點房地產(chǎn)稅，不僅不會有對房價的沖擊，反而為工商資本下鄉(xiāng)創(chuàng)造了適當(dāng)條件，增加農(nóng)村、農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，繼而擴大農(nóng)村消費，反而為應(yīng)對貿(mào)易戰(zhàn)提供了更大的回旋余地。因此，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅，整體上不僅無害，而且是有益的。

　　農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅還拆解了反對房地產(chǎn)稅的一個主要理由和焦點：即城市房地產(chǎn)只有70年使用權(quán)，并非完整產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅。對這一意見的批駁已經(jīng)很多不必贅述。農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅則完全沒有此項障礙，農(nóng)村宅基地雖然也屬于集體所有，但一般均沒有年限限制，因此農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅不會有這方面的法律上的障礙。房地產(chǎn)稅作為地方稅，其收入歸地方所用，主要用于社區(qū)，農(nóng)村房地產(chǎn)稅的征收不會受到基層組織的太大羈絆。與城市相比，農(nóng)村中沒有動輒擁有幾十上百套房地產(chǎn)的群體，承包幾十上百畝耕地、林地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，則理應(yīng)屬于免稅的范疇，因此，合理設(shè)計的農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅不會受到太大的既得利益的阻撓，也不會影響正常的農(nóng)村生產(chǎn)。在《土地管理法》已經(jīng)修改的情況下，一定要盡快在開放農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之前做好稅制規(guī)范的基礎(chǔ)，避免農(nóng)村重蹈城市房地產(chǎn)覆轍。

　　農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅已經(jīng)具備了一定的基礎(chǔ)技術(shù)條件。多年來，經(jīng)中央的部署和推動，許多地方已經(jīng)完成或接近完成土地確權(quán)頒證工作。各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也已經(jīng)接近尾聲，農(nóng)村土地用途規(guī)劃一直以來都較為明確，這都為農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅掃清了技術(shù)障礙。此外，要實現(xiàn)不影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目標(biāo)，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅過程中，要注意區(qū)分土地用途并設(shè)置合理的起征點，不能給農(nóng)村居民合理的宅基地使用增加負(fù)擔(dān)，不能給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身加重負(fù)擔(dān)。對實際上占用了林地、耕地的，則要區(qū)別處理，對占用基本農(nóng)田的，不能以稅收代替清理，對類似占用可利用的再生林林地的，要在統(tǒng)合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上斟酌處理是清理還是納入農(nóng)村房地產(chǎn)稅規(guī)制的范疇。農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅也要采取統(tǒng)分結(jié)合的辦法，在統(tǒng)一的中央政策和法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，給試點地區(qū)足夠的自主權(quán)，摸索出適合推廣的方式方法。國傳統(tǒng)的鄉(xiāng)村治理，一直都有公田這種設(shè)置，農(nóng)村先行試點房地產(chǎn)稅用于本社區(qū)的建設(shè)和公益，一定程度是回歸了傳統(tǒng)，比較容易為鄉(xiāng)民所接受。農(nóng)村先行先試房地產(chǎn)稅，或者還能使得一些城市成功發(fā)展鄉(xiāng)賢能夠回歸鄉(xiāng)土，這些人能夠為農(nóng)村帶來財富、帶來知識、帶來家門口的工作機會，這一試點極有可能為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)帶來出乎意料的收獲。