一、當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)

自2009年年初以來，我國城市住宅價格持續(xù)上漲。國家統(tǒng)計局公布的全國70城市住宅銷售價格指數(shù)自2009年3月份以來環(huán)比一直超過100，這個趨勢一直持續(xù)到2010年3月份。這種快速上漲的住宅銷售價格引起來各方面的關(guān)心和擔(dān)憂。在此情況下，中央政府自去年末開始醞釀新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施。自2010年3月份以來，各種調(diào)控措施頻繁出臺。

不同于以前的房地產(chǎn)調(diào)控，本輪調(diào)控主要有如下特點(diǎn)：

第一，本輪調(diào)控上升到了政治高度。中央高層高度重視，將遏制房價的過快上漲上升到了政治高度；控制房價上漲不利的地方領(lǐng)導(dǎo)要承擔(dān)政治責(zé)任。

第二，主要采取數(shù)量控制措施和行政方式。為了盡快實(shí)現(xiàn)遏制房價快速上漲的政策目標(biāo)，政策手段主要采取了數(shù)量控制的方式，并通過行政方式實(shí)施。

第三，沒有涉及到土地出讓制度。本次調(diào)控并沒有涉及到我國房地產(chǎn)業(yè)的制度特征，特別是沒有涉及到房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓制度改革。而土地作為房地產(chǎn)業(yè)的最基本“生產(chǎn)要素”，卻在住宅價格的上漲中起到了基礎(chǔ)性作用。如果不從土地出讓制度的改革入手調(diào)整我國的房地產(chǎn)業(yè)，那么對住宅價格的調(diào)控也只能“治標(biāo)”，而不能“治本”。

二、我國城市土地出讓制度的特征

經(jīng)過近30年的改革，我國逐步形成了土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度：

特征一：政府壟斷城市土地供給。我國城市的土地全部歸國家所有，由各級政府代行所有者職權(quán)。在實(shí)踐中，各級城市政府成為當(dāng)?shù)爻鞘型恋氐膶?shí)際所有者，并成為城市建設(shè)用地的唯一壟斷供給者。政府通過征收農(nóng)民集體土地等方式獲得城市新增建設(shè)用地，并通過土地一級交易市場將土地使用權(quán)出賣給相關(guān)單位和個人。

特征二：招標(biāo)、掛牌、拍賣為主的競爭性的出讓方式。政府出讓城市土地的方式，按照市場參與程度的不同，可以分為：劃撥、協(xié)議、掛牌、招標(biāo)和拍賣。劃撥幾乎沒有市場因素；協(xié)議屬于作為供方的政府與需方之間的談判定價形式；掛牌、招標(biāo)和拍賣則屬于市場參與較高的出讓方式，符合條件的多個需求者通過市場競價獲得土地使用權(quán)。

特征三：一次性繳納土地出讓金的“批租制”。從繳納土地出讓金的方式看，我國城市土地出讓實(shí)行土地“批租制”。所謂“批租制”，是指開發(fā)商或土地使用者向政府一次性繳納未來若干年的土地使用權(quán)出讓金。與批租制不同的是“年租制”，指開發(fā)商或土地使用者在未來若干年內(nèi)每年分別繳納土地使用權(quán)出讓金（注釋：土地出讓金不同于房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種費(fèi)用。土地出讓金是政府作為土地所有者出讓土地使用權(quán)獲得租金和土地前期開發(fā)的費(fèi)用，是政府作為土地所有者獲得的所有者權(quán)益；房地產(chǎn)稅收，例如城市土地占用稅、耕地占用稅、房地產(chǎn)稅等，是政府作為公共管理者收取的稅；房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種費(fèi)用，例如測量費(fèi)等，是公共事業(yè)部門提供相應(yīng)服務(wù)的收費(fèi)。在政府財政收支中，土地出讓金納入政府型基金處理，房地產(chǎn)稅收納入地方一般預(yù)算收入處理）。

三、土地出讓制度與土地價格

土地出讓制度是推動土地價格上漲的制度性原因。住宅價格的上漲受到各方面的密切關(guān)注。本次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)也是控制快速上漲的住宅價格。但是，本次調(diào)控并沒有觸及住宅價格上漲的制度性原因，即土地價格和推動土地價格上漲的城市土地出讓制度。

如前所述，我國城市土地出讓制度有三個顯著特征：即土地供給的政府壟斷、招拍掛為主的土地出讓方式以及一次性繳納土地出讓金的土地批租制度。這三個特征都有推動土地價格上漲的內(nèi)在邏輯，是土地價格上漲的前提條件。但是這三個特征卻不必然能夠推動土地價格上漲；現(xiàn)實(shí)中土地價格的上漲還需要兩個外部條件，即城市政府對土地財政的依賴以及住宅市場的“賣方市場”。